Con l’entrata in vigore del D.Lgs. 18/2023, gli amministratori di condominio si trovano davanti a nuove responsabilità sulla qualità dell’acqua destinata al consumo umano. Molti si chiedono: il condominio è obbligato a far analizzare l’acqua? E di chi è la responsabilità se qualcosa non va? In questa guida facciamo chiarezza sul quadro normativo e sui controlli concreti che il laboratorio mette a disposizione.
Cosa cambia con il D.Lgs. 18/2023
Il D.Lgs. 18/2023 ha recepito la Direttiva UE 2020/2184 e abrogato il vecchio D.Lgs. 31/2001. La novità più rilevante per i condomini è l’introduzione del concetto di distribuzione idrica interna (i “domestic distribution systems” della direttiva): le tubazioni, i serbatoi, le cisterne e gli autoclavi che si trovano a valle del contatore, cioè dopo il punto di consegna dell’acquedotto.
Fino al contatore l’acqua è responsabilità del gestore dell’acquedotto. Da lì in poi, all’interno dell’edificio, la qualità dell’acqua può degradarsi per via di serbatoi non puliti, materiali delle tubazioni, ristagni e rilascio di metalli o batteri. Il decreto pone l’attenzione proprio su questo tratto, prevedendo la valutazione e gestione del rischio della distribuzione interna, con particolare riguardo agli edifici prioritari (strutture aperte al pubblico) e al rischio Legionella.
Di chi è la responsabilità in condominio?
La gestione della distribuzione idrica interna ricade sul soggetto che ha la disponibilità dell’impianto: nel caso di un condominio, l’amministratore in qualità di rappresentante della proprietà comune. In pratica l’amministratore è chiamato a garantire che l’acqua, nel tratto interno di competenza condominiale, mantenga le caratteristiche di potabilità e non diventi essa stessa fonte di contaminazione.
Punto chiave
Il gestore dell’acquedotto risponde della qualità dell’acqua fino al contatore. La distribuzione interna — serbatoi, autoclavi, tubazioni condominiali — è invece responsabilità del condominio, e quindi dell’amministratore. È qui che servono i controlli periodici.
Quali analisi servono e quanto costano
Il laboratorio ha due pacchetti pensati specificamente per il condominio, in base alla configurazione dell’impianto:
- AC — Acqua condominiale da rete idrica diretta: 100 € + IVA. Per impianti in cui l’acqua arriva direttamente dalla rete senza accumulo. Include parametri organolettici, chimici di base e gli indicatori microbiologici (E. coli, coliformi, enterococchi, Pseudomonas aeruginosa, colonie a 22 e 37 °C).
- ACC — Acqua condominiale dopo cisterna/autoclave: 200 € + IVA. Per impianti con serbatoio di accumulo: oltre ai parametri dell’AC aggiunge i metalli che possono rilasciarsi (cromo, cadmio, zinco, rame, manganese, piombo), perché l’accumulo aumenta il rischio di contaminazione.
La scelta dipende dunque dalla presenza o meno di una cisterna/autoclave. Se l’edificio ha un serbatoio, il pacchetto ACC è quello corretto perché copre anche i metalli rilasciabili dai materiali a contatto con l’acqua.
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Scopri il servizio per amministratoriIl nodo Legionella negli impianti condominiali
Negli edifici con produzione centralizzata di acqua calda sanitaria, serbatoi e ricircolo, va considerato anche il rischio Legionella, richiamato sia dal D.Lgs. 18/2023 sia dalle Linee Guida nazionali del 2015 e dagli obblighi di valutazione del rischio del D.Lgs. 81/2008. La ricerca di *Legionella* spp. (pacchetto LE a 60 € + IVA, oppure il pacchetto da 6 analisi LE2 a 236 € + IVA) è una prova accreditata ACCREDIA nello scopo del laboratorio. Approfondisci nella pagina dedicata alla Legionella.
Perché affidarsi a un laboratorio accreditato
Labservice è un laboratorio accreditato ACCREDIA ISO/IEC 17025 N° 00646. Per un amministratore questo significa rapporti di prova con valore tecnico-legale, metodi validati e tracciabilità delle misure. Rientrano nello scopo di accreditamento la microbiologia delle acque, gli anioni in cromatografia ionica e i metalli in GFAAS; i parametri chimico-fisici come durezza, pH e ammonio sono determinati come prove interne qualificate, fuori dallo scopo di accreditamento.
Ogni quanto controllare l’acqua del condominio
- Almeno un controllo periodico annuale sulla distribuzione interna, da calibrare in base alla valutazione del rischio.
- Dopo ogni pulizia/sanificazione di serbatoi e cisterne, per verificare l’esito dell’intervento.
- In presenza di segnalazioni dei condòmini (acqua torbida, colorata, con odore o sapore anomalo).
- Controlli specifici Legionella sugli impianti di acqua calda sanitaria centralizzata, secondo la frequenza definita dalla valutazione del rischio.
Per organizzare il piano di controlli o ricevere i contenitori per il prelievo, contattaci dalla pagina contatti o consulta i prezzi nel tariffario.